我是義哥，一個用文字和你聊房產的90後，講述那些“關於屋子的”新穎故事！
發問：坐標武漢，以投資為目標，槍彈100，首套房。題目是：在片區的選擇上應當選成熟的焦點地段，仍是選生長性地段？成熟焦點地段：漢街、魯巷、王傢灣生長性地段：光谷東、四新、白沙洲、後湖我很包養留言板笨，能比擬透闢地說明來由。答覆：你好！房產投資是一門技巧活，觸及地段、面包養網VIP積、品德，有主流計謀，和小眾計謀。地段又分財產、軌交、計劃、生齒等原因。在樓市的晚期，城市價值系統尚未沉淀，市中間的價錢還沒有漲起來，好比10年前的武漢六合1萬+，這個合適就要趕忙買買買。跟著城市不竭擴大，需求擴展，主城區房價持續下跌，近郊區二手開端接辦城市新的需求，價錢還隻是市中間的三分之一，這種時辰就存在進手機遇。年夜城市的供應擠壓，老破小價錢開端和商品房接近，城區內商品房價錢開端離開上車選手的區間，但部門人群(新房癌)不肯意買沒學區的低價老破小。於是這些人把眼光投向更遠的郊區，歸正郊區也有瞭黌舍商場等生涯配套，有瞭地鐵接駁，一個小時也能進城，用間隔交流溫馨度，再加上開闢商包養網一手盤拉動，政策利好宣揚，郊區一兩個包養意思月之間就進進暴跌，如許的階段，是城郊聯合部不竭向外變動位置的階段，同時也能夠由於郊區的炒作和過度追捧，價錢呈現溢價。內環的地盤和各類資本都是稀缺的，可是稀缺自己不代表生長性，隻代表活動性。不稀缺地域變得稀缺才有生長性。關於武漢這種年夜城市，當局的計劃曾經遠遠跨越瞭天然的郊區鴻溝。年夜部門蒼生都是zf信徒，zf教導幾年平面式言論領導轟炸，再偏的地段，在大眾心中城市釀成市中間，新房賣天價。沒有蒼生自取滅亡，哪有城市浴火更生。真正的投資著，需求擁有一雙慧眼，買在板塊年夜漲之前。若何判定哪些是具有生長性的城鄉聯合部？好比，售樓部以計劃瞭名校分校，病院分院，地鐵以及商圈等作為Z年夜賣點的板塊，重點在計劃。漢街、魯巷、王傢灣這類地段的選籌屬於戍守型產物，將來隨年夜盤漲。光谷東、四新、白沙洲、後湖這些地段的選籌屬於防禦型產物，能會帶來逾額報答。特殊是光谷東這類新區，漲幅斷定性曾經很年夜瞭，安心進手。
發問：義哥你好！四新招商樾看，白沙洲世貿雲錦，哪個貶值空間年夜？幾多可進
答覆：你好，四新和白沙洲定位是睡城。四新前身是四新農場，地盤規整，不難同一計劃，今朝路況體系，配套都不錯，周遭的狀況也好，是一個及格的次中間棲身區，重要輻射漢口漢陽中間擠壓的剛需客戶。四新Z年夜的盈利期曾經過瞭，將來還有拆遷和生齒盈利能漸漸兌現。白沙洲的起步比四新晚，可是跟四新的房價也八兩半斤。白沙洲重點承接武昌的生齒外溢，區位更好，武昌的資本也更多。從將來成長看，白沙洲略高於四新。
發問：義哥你好，自己此刻武昌上學，想買一套小兩室，自住加投資，首付50-60w，你提出哪個盤？期房仍是二手呢？別的想告假若何才幹找到筍包養網盤？答覆：你好，槍彈60，提出新盤和二手筍同時淘。真正往實行過看房200套的圈友都了解，能買到7折筍長短常難的。需求有特別關系，特別渠道，特別信息起源才可以，這些資本包養金額都是需求時光的沉淀。老手剛開端淘筍，不成能拿到一手信息，剛開端確定是中介圈裡先轉一遍，然後他們會告訴關系好的客戶，等這新聞傳到你耳朵裡，能夠是十手信息瞭。老手今朝能淘到8.5折筍，曾經是很不不難瞭，不想費精神淘筍，可以直接測驗考試跟業主砍價。
發問：你好！我47歲，還有8年退休。預計賣失落小我名下獨一套江岸區2012年建造的百步亭世博園優質戶型優質裝修的二房90平200萬。公積金還商貸快還完瞭。想二次用殘剩額度公積金十貿易組合存款置換成二個小三房。置換一個退休後以自住養老長期包養為主，保值投資為輔的周遭的狀況精美的江夏區當局文明年夜道湖邊房。135萬擺佈再一個以投資為主自立為輔的白沙洲的房。130萬擺佈題目1、文明年夜道上的江郡華府、水墨江郡、清江鴻景、新長江噴鼻榭灣（世貨林嶼岸固然近三環，可是周邊年夜周遭的狀況沒有其他幾個自住溫包養俱樂部馨，華麗傑座共15層價錢1萬2，）買哪一個養老自住保值更好？包養網2、文明年夜道上的房每平二手次新房1萬4千5千比白沙洲新收盤的綠地年夜城市、萬科幻想城市1萬3高。前期文明年夜道的房會不會停漲甚至跌？3、以上白沙洲、文明年夜道本年底來歲會不會年夜漲？世博園的房是本年六月剛辦的新證多十萬所需支出，本年賣要少賣十萬。等二年新證滿二年瞭再賣又怕另二個屋子漲瞭。我是抓緊本年底來歲初降價賣瞭置換？仍是等二年今後新證滿瞭再置換。答覆：你好，置換的標的目的普通是遠城區向主城區置換，低能級板塊向高能級板塊置換。文明年夜道和黃傢湖是江夏重點成長的板塊，比擬其他區域投資價值更高一些。可是久遠看，江夏究竟是遠城區，各方面資本都不如三環內主城區。文明年夜道比擬推舉江南新六合，這幾個項目，假如斟酌貶值潛力更偏向進手世貨林嶼岸和新長江噴鼻榭灣。離主城區越近越好，所以白沙洲投資價值優於文明年夜道。這裡的白沙洲指三環邊疆鐵沿線，綠地年夜城市、萬科幻想城市屬於青菱板塊。假如斟酌純自住，江郡華府還不錯。此刻武漢ZF在救市，不竭晉陞新盤存案價錢，不論你成交量幾多，存案價必定要上往。所以本年 來歲的樓市基調是下跌。假如是置換到白沙洲地鐵沿線，假如是置換到江夏，隻合適自住，投資反向操縱意包養網義不年夜。
發問：義哥你好，我以為光谷東今後會超出關山，實在此刻兩者價錢差價並不是那麼年夜，那將來光谷東的天花板究竟是幾多呢？不了解便利流露不？答覆：關於關山年夜道和光谷東將來的成長，究竟怎樣看？明天來細講一下一.先說說財產新城的成長財產新城的成長，往往分為以下幾個成長階段：階段一：萌芽期(0-5年)；面積十幾平方公裡；財產疾速增加 年均勻增加50%以上。階段二：生長期(5-10年)；面積幾十平方公裡；疾速成長 催生生產業配套辦事。階段三：成熟期(10-20包養網年)；面積上百平方公裡；財產成長成熟，配套一應俱全。很顯明關山年夜道曾經很成熟瞭，可是光谷東還處於萌芽期向生長期過渡階段。關山年夜道成長到此刻，曾經沒有地盤瞭，很難再持續擴大。加上生齒飽和，路況擁堵等原因，需求一個新城來緩解壓力。再了解一下狀況光谷東，計劃很是好，地盤平整 朋分有序，路網發財，財產區 室第區和公共舉措措施 綠化都很棒，加上與光谷焦點區間隔不跨越15公裡，是個完善的財產新區板樣。假如各項計劃能落實光谷東長短常有成長遠景的。光谷早已成為除瞭武昌 漢口 漢陽之外的武漢“第4鎮”，以環線判定房價的不雅念是過錯的，沌口和光谷東的成長早已打破環線論，這一點很早以前就剖析過。我們說的城市板塊輪動本質上是財包養網產的輪動。財產新城的招商普通有以下幾個步調(每一條就不睜開說瞭)：1.明白財產計劃與定位2.制訂招商目的3.出臺優惠政策4.斷定營銷價錢5.連續跟進招商辦事從ZF低價土拍價錢也能看出，確切下瞭狠心扶植光谷東。引進的企業，例如小米和huawei等，都是internet高薪行業的佼佼者。將來會構成經濟的正向輪迴。土拍停頓也比擬抑制，這一點不像其它新區，純真靠圈地搞錢，好比陽邏。二.再來說說房價新區建倉的毛病：新區剛開闢的時辰，沒有包養網商品房可包養金額買（公租房人才公寓為主）新區開闢到一半的時辰，商品房很貴新區開闢完沒熱門預期瞭，房價與其他區域差未幾，泯然世人這些毛病尤其在間隔老市中間很遠扶植新區時辰表現的極為顯明【雄安、天府、濱湖、濱海、浦東（不遠可是隔著江）等】。而關於與郊區無縫銜接的新區，毛病仍然存在，可是還有的補充，還能給你買二手房蹭新區熱門的機遇（南京河東北、鄭東、杭州錢江新城、長沙武廣新城、武漢光谷東、西安高新、姑蘇產業園區等）良多人都了解，我不看好新區，尤其是近郊新區，至於什麼“城市中間位移”的說法更是化為烏有的。而光谷東今朝Z年夜的題目是，臨時沒有成熟的二手市場，滿是炒傢進場。1.8的光谷東 短期內我並不看好，透支太歷害。三.Z後說說生齒關山年夜道固然成長比擬飽和，可是生齒盈利並未消散，至多在5年內還會持續堅持熱度。而光谷東的生齒流進，一方面是關山年夜道的生齒外溢，還有另一部門是“新武漢人”。這些新武漢人是沒有中間城區與郊區之分的，就像北京的中關村 看京，在老北京人眼裡 都是郊區，可是這些財產區都是產住聯合，將來年夜部門生涯需求（教導 醫療 貿易 住宿 文娛）都能在新區內完成，自成一體。所以我對關山年夜道和光谷東將來的房價走勢剖析是，3-5年內關山年夜道仍是光谷的房價制高點。若10年後光谷東能向著ZF計劃的途徑走下往，能夠會反超關山年夜道。
發問：義哥你好，自己武漢戶口，離婚，名下有兩套房，一套全款，後湖吉利谷，95平。一套武昌融僑城，94平。今朝月薪10000。今朝槍彈100.問：後湖的屋子持續持有仍是出售2,有沒有需要將後湖的房過戶給白叟，（過戶個稅和契稅估計稅費40000擺佈，合算嗎？）那麼就有一個房票包養網出來。3,投資在光谷買聯投光谷瑞園，中糧仍是在武昌焦點區買？武漢焦點區詳細哪個樓盤可以買？4,假如沒有房票，是斟酌在武漢遠城區買，仍是買郊區的公寓？有沒好的公寓推舉？光谷創合怎樣樣？別的珠海的屋子能不克不及斟酌長期包養。請問，今包養價格朝怎樣操縱適合
答覆：你好，吉利谷可以持續持有，等候下一波漲幅來瞭再斟酌出手裂變。可以做典質融資，沒需要過戶給白叟。用白叟票買進。
答覆包養網：武昌焦點區和光谷東是2種分歧的投資產物。1.武昌焦點區是戍守型產物，配套成熟，區域穩固，房價也不低，風險低，活動性好。將來可以跟著年夜盤漲，可是假如沒有很是年夜的利好計劃，缺乏暴擊的能夠性。2.光谷東 花山是防禦性產物，配套不成熟，房價偏低，可是有利好計劃，空位良多，貶值潛力更年夜，有必定風險，也有暴擊的能夠。武漢地年夜物博計劃多，可是三環內和三環外的生齒密度會差良多，能賣主城區就別買遠城區。公寓 商住 商展這類產物一概回避，沒有投資價值。珠海斟酌自住可以買，投資就不提出瞭，單靠旅遊財產的網紅IP很難支持這般高的房價，轉型太慢，今朝的價錢曾經不合適出場。
發問：今朝的樓市行情，能否要比及2020年12月底公積金存款額度才幹提起來，不知到那時房價能否會近年中購置下跌？所包養網以此刻彷徨在年中商貸購置，仍是年末組合存款購置？
答覆：
1，普通樓市的季候周期是指，金三銀四房價漲幅很快，上半年漲幅較多，年末的時辰旺季，由於支持力的緣由，金三銀四二手房普通會近年底的時辰貴一些，在樓市橫盤的時節。假如是房價上升期，那就不是這種情形瞭。全體而言本年應當是剛需盤橫盤，假如樓市放水，能夠微漲10%以內，不會很年夜，改良型住房或許性價比不高支持力缺乏的盤是有些扣頭優惠瞭。
2，疫情的話讓2020年的金三銀四成瞭泡影，可是此刻傳遞到全球瞭，所以年夜周遭的狀況都在放水，可是沒看到政策對利率下調放水，樓市全體橫盤。重要能用到的利好應當是異地公積金存款對外埠任務的包養人有利。所以關於年中和年末，我感到得看詳細的疫情，全體而言是給買房的人半年的存錢的機遇瞭，可以年中，逢筍進+遲延流。
3，遲延流的意思是，下定金—網簽—審核購房標準–審稅—辦存款—過戶—銀行放款—交房， 普通是3個月二手房買賣搞定的，遲延流大要6-9個月擺佈。合同外面可以寫首付資金必需到位的數據，滯納期Z多2個月，如許就可以理直氣壯的操縱瞭，Z好有中介共同，每一個步驟都想好充足的來由，也要看房主的現實情形，別個特殊缺錢的話不提出這麼幹。
發問：義哥你好，自己本年剛需首套，60槍彈，預包養網備進手光谷東地鐵二手房（三室，100-110m2），有什麼好的推舉嗎（留心過朗詩裡程，城市之光，順平易近宜盛花圃）？答覆：
1， 小我不提出城市之光溫柔平易近，佳源花都，光谷這邊品德墊底的就是順平易近的樓盤，我親身實地看過順平易近的屋子，也問過裝修的徒弟，別個認為是還建房。裝修的時辰漏水，各類補丁，冬天水管爆裂題目不少，除此之外就是物業差。跟順平易近扯上關系的和昌光谷將來城也是題目不少。2，為什麼不提出買這種廉價的低品德盤，而提出夠得著的話一個步驟到位呢。由於你首付夠得著，假如住出來這種樓盤就會想著換房，換房的稅費在每包養一次買賣中實在平白喪失不少，Z終仍是本身蒙受。月供壓力年夜，可斟酌出租部門房間。 3， 朗詩這邊品德固然算不上特殊好，可是全體仍是中規中矩的，何處是將來的光谷東的焦點蹭瑞安的貿易，瑞安開闢商打造的武漢六合樓市一哥，包養網豪宅系，被拉過去光谷打造光谷東，武漢立異六合，這個處所地位，將來成長曾經房產活動性城市挺強的。陶筍朗詩還可以，假如斷定在這邊任務，朗詩隻能2房，可以選擇間隔地鐵略微1-2公裡的間隔換100-110擺佈三房充足應用好無限的資金也可以。
4， 朗詩的盤我發明也跟季候周期變更蠻年夜的行情好的時辰和行情差的時辰會有5-15萬擺佈的差價，此刻行情欠好，實在陶筍的機會。假如資金缺乏可以斟酌GPGD，提出一個步驟到位，買品德中等偏上物業ok的屋子更佳。5， 更多二手房樓盤大要的樓盤排序可供包養網參考，可以依據本身預算看一下，要斟酌能否滿2稅費會少點，沿著11號線沿線陶筍。光谷東的上風是行政區，天成美雅/美景/國創的上風是路況地位以及四周的年短期包養夜學。中建光谷之星包養站長 國采 綠地中間城 北辰 聯投驛園 國創 天成美景 天成美雅 光谷188 奧山世紀城 北年夜資本山川韶華 朗詩裡程前期的可以 然後是光谷滿庭春、桃花源。6， 關於新房這邊的毛坯中糧比擬難搶，再就是旁邊有污水處置的，說是會搬走，這個欠好斷定，可是價錢確切可以，新房可以關註。政策打壓毛坯中糧倒掛2k擺佈。也就是我說的政策打壓新房筍。
發問：你好，問一下，工具湖華發四時品德若何，四周下班。答覆：華發四時間隔1號線大要500多米不是很遠，小區1740套，建面26萬方，綠化4萬方，綠化還可以，視野比擬坦蕩，棲身品德還可以，毛坯上車門檻低30多萬即可。全體上風：
1：華發brand開闢商還可以，本身的物業也不錯。並且毛坯題目就更少，溫馨度好項目品德比擬高，景不雅區域劃分比擬明白。 2：將來是雙地鐵1號線和計劃的6號線二期。 3：樓間距比擬坦蕩，綠化不錯。 項目優勢： 1：貿易配套絕對較少，生涯氛圍絕對比擬弱。貿易比例比擬小，能夠生涯配套缺乏。 2：高壓線從小區外部穿過輻射，航道和軌道旁邊樂音淨化，吳新支線，有一些污水。
發問：你好，想徵詢下，躲龍島保利清能西海岸商展久長來看能否值得持續持有？15年1月買的，21000多，30平，17裝瞭，本身用瞭2年停瞭，19年開端一向沒租出往。
答覆：你好
假如你本身還自用，可以衡量一下，你運營的這兩年幫你賺到錢瞭沒有，何處就幾個高校和本身小區的花費，之前的生意怎樣樣，今後大要率就這個樣子瞭。
假如今後不斟酌本身運營瞭，趕忙撤，這是個燙手山芋，真的不提出普通人往投資商展，需求有目光，會運營，對投資人的請求很高，通俗老蒼生買買屋子，怎樣都不會租不出往，租不出往還可以本身住，本身不住也可以賣。貿易性質買賣本錢太高瞭，不暴跌最基礎就是個虧的。
發問：12大哥婆婚前購置南湖武昌府二期八十平的兩房，15年領證後我們購置瞭嶽傢嘴東湖睿園90平的小三房，此刻嶽傢嘴的屋子掛在中介賣瞭(11月滿兩年後過戶付款，此刻簽約收瞭10萬定金)。包養意思今朝的設法是置換年夜點的統籌小孩上學(baby2歲差一個月)，地位偏向於武昌區，二套房首付預算200萬。
尚隆地球村:價錢較低，公包養網VIP立幼兒園+糧道街積玉橋分校黌舍一個步驟到位，比擬遲疑的是房齡較老，泊車不便利，斟酌到遠期再置換的增值性來看可否還值得購置，究竟等小孩初中結業後房齡就三十多年瞭。
友情國際，金地之類的單價較高，也對口糧道街積玉橋分校，可是包養沒有對包養app口的公立幼兒園。費事請問義哥有沒有好的提出或許此外推舉
答覆：
1.公立幼兒園不主要，它隻能省一點膏火，私立幼兒園教員教的工具還多一些，不消太糾結，有就上，沒有就往上私立，天真爛漫，小伴侶快活就要，傢庭包養情婦教導更主要。
2.尚隆地球村低也就是由於它房齡老，房齡老一向在走下坡路，並且武漢人都有新房癌，新房供給量又年夜，接盤人很難找的，除非跟你一樣沒得措施要上學，但它黌舍也沒有很好。
3、提到學區這個題目，確切是武漢人心中的痛，要麼太貴，要麼太破，其實沒措施選擇。給你供給2個思緒，要麼往淘二手學區次新房，百瑞景一期、二期似乎對口的黌舍比擬好的，水域天際的黌舍也很是好，不外有戶籍、落戶年限時光限制，要找點關系才行。復地東湖國際的二手房也可以淘一下，不外400萬總價，應當隻能進個100平擺佈的三房。要麼就一條心往改良，買新房，了解一下狀況月亮灣（學區不斷定），融僑濱江天域（餘傢頭小學）。
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